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게시판  자유게시판
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| '중국 부동산 시장의 현황과 전망'-1- |
| 글쓴이 : 온돌북경운…
날짜 : 08-03-10 20:10
조회 : 17337
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| 트랙백 주소 : http://www.kjbchina.com/bbs/tb.php/free/181
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'중국 부동산 시장의 현황과 전망'
북경공업대학 김준봉교수
중국은 올림픽을 맞아 작년까지 최근 2-3년 내내 온통 거의 모든 시내가 공사장이다. 북경시 중심격인 4환이내에는 빈 땅이 거의 없이 빼곡이 채워지고, 비교적 시 외곽지역이던 5환 밖까지도 여러 곳이 시내 못지않게 개발되고 있다. 한국 사람들의 밀집지역인 북경의 한인타운인 왕징지역과 우다커우지역은 4환과 5환 사이에 위치하고 있는데 이제는 거의 포화 상태에 이르러 5환 외곽으로 계속 확장되고 있는 실정이다.
최근에는 북경 시내에서 열리고 있는 부동산 전람회에 가면 북경시내의 프로젝트는 전혀 볼 수 없고 대부분 베이징 외곽지역이나 베이징과는 지역적으로 전혀 인접하지 않은 지방도시의 물건들이 주류를 이루고 있다. 그만큼 북경의 부동산은 이제는 더 이상 선전을 하지 않아도 매물을 찾기가 힘들 정도라고 볼 수 있다.
◎ 베이징 부동산 상승 사례
2007년 북경 한인타운의 아파트 실례 -왕징의 일부 아파트는 연초 대비 50% 올랐다
현재 북경 왕징의 따시양신청(大西洋新城) 1기 아파트의 2001년 판매가격이 ㎡당 5,000위안 정도였고, 2003년 2기 아파트는 7,000위안, 2005년 3기 아파트는 9,000위안에 판매되었다. 그리고 현재 짓고 있는 4기 아파트는 2007년 초에 11,500위안에 판매되었다. 2007년 12월 현재 1기에 산 아파트는 ㎡당 6,000~7,500위안에 판매되고 있으며, 2기 아파트는 8,500~9,500위안에, 그리고 3기 아파트는 연초에 10,500위안 정도에 거래가 되었지만 3기 아파트는 12월 현재는 ㎡당 15,000-16,000위안정도로 연초대비 50%이상은 족히 올랐고 4기의 아파트는 16,000위엔에도 살 매물이 없는 상태이다. 그리고 최근에 새로 분양된 왕징지역의 아파트는 분양가는 이미 15,000위엔 정도이다.
따라서 아파트 시세에 대한 개념이 한국과는 아주 많은 차이를 가지고 있음을 알아야 한다. 물론 어떤 지역은 아파트 가격이 1년 뒤에30~50% 오른 곳도 있다. 그러므로 어느 지역에, 어느 단지에, 어느 시기에 사야 하는가를 잘 분석하고 판단해야 한다. 또 같은 단지 같은 아파트라도 어느 층 어느 동인가에 따라서도 민감하게 반응한다. 그래서 중국의 아파트는 매 층 매 호 별로 분양가격이 다르다. 물론 매달 분양가도 다른 것이 중국 상품방 아파트의 특징이다. 이러한 점은 중국 어느 지역에나 통용되는 중국 부동산의 특징이라고 할 수 있다. 중국 부동산의 전체적인 흐름으로 볼 때, 아파트구매 시 직접 분양사무실을 들러보고 지역을 살핀 후에 계약을 하면 상승폭에는 큰 무리가 없다. 대개 신규 분양아파트의 경우 1년에 10~20%의 상승은 보장된다고 볼 수 있다. 단지 환금성이라는 관점에서는 시간상의 문제가 있기에 조급하면 손해를 감수해야한다.
특히 2000년 이전에 지은 외국인용 아파트 가격이 많이 떨어졌는데, 앞으로도 더 떨어질 것으로 보인다. 이는 당시 아주 좁은 지역으로 한정된 외국인의 거주 지역 제한조치가 철폐된 데다가 그동안 높은 임대료로 충분한 수익을 확보했기 때문에 이제는 상대적으로 좋은 위치의 고급주택에 밀려 가격이 떨어질 수밖에 없는 상황이다. 최근 들어 더 좋은 환경과 저렴한 가격을 내세운 고급주택이 계속 공급되는 것도 외국인용 아파트 가격이 크게 떨어지는 원인의 하나로, 이러한 점들을 고려해보면 흔히 비관론자들의 주장처럼 중국 부동산시장의 급격한 버블붕괴현상은 없을 것으로 보이며 적절한 수준에서 통제가 가능할 것으로 판단된다.
★최근 5배 정도가 올랐다
최근 중국의 부동산가격은 토지의 경우 도시화가 추진되면서 가격이 가파르게 올라가고 있다. 북경 시내와 외곽의 경우 경제개발구의 영향으로 보통 5배 정도, 투자요지는 그 이상 올라갔다. 이러한 지가급등현상은 2000년 이후 불과 4〜5년 동안에 일어난 현상으로 가격오름세는 정부의 개발정책에 기인하는 측면이 크다. 토지사용권의 가격이 오르면 자연히 주택가격도 오르게 되지만, 1〜2년 전의 주택공급가격이 상대적으로 매우 높았기 때문에 현재는 오히려 하향 안정추세를 보이고 있는 상황이다.
한 가지 특기할 만한 것은, 보통 선진국의 경우 전체 주택시장의 물량규모에 비해 신규 공급물량의 비중이 미미한 게 일반적이지만 중국은 오히려 거래시장에서 신규 공급물량이 차지하는 비중이 기존 주택물량보다 압도적으로 많다는 점이다. 기존 주택이 전체 거래에서 차지하는 비중이 거의 20%에도 미치지 못할 정도인데, 이런 현상은 새로 건설한 아파트가 그 만큼 많이 부동산시장으로 쏟아져 나오고 있다는 사실을 말해준다. 또 그간 개인이 주택을 구입할 때는 은행에서 장기저리대출을 받는 게 일반적이었는데, 이런 경우 집을 파는 데 제약이 많은 것도 기존 주택거래가 부진한 이유의 하나다. 하지만 무엇보다도 중국 사람의 취향이 기존 집보다는 새로 분양하는 집을 선호하기 때문이라고 생각한다.
최근 들어 주택가격이 약세를 면치 못하고 있는 데에는 각종 영업세와 취득제한에 대한 작용도 어느 정도 있지만 결정적으로는 기존 주택(얼서우: 二手)의 거래가 극도로 부진한 것이 가장 큰 요인으로 작용했다고 볼 수 있다.
★ 베이징의 도심 평당 가격은 2500만 원선
위치에 따른 토지가격의 차별화도 점차 뚜렷해지고 있다. 북경 도심지에서 주택을 개발하여 분양할 경우 분양가에서 토지비용이 차지하는 비중이 약 25〜30%인데 비해 다른 지역은 10% 수준으로 훨씬 낮다. 그래서 주택가격 역시 위치에 따라 차이가 크다. 가장 비싸다고 알려진 둥청(東城)구의 일반적인 아파트가 ㎡당 약 140만원(한화)인데 비해 가장 저렴한 외곽지역의 핑구(平谷)구는 16만 원 정도에 불과하다. 또 한국인들이 밀집해 있는 차오양(朝陽)구의 왕징(望京) 지역은 분양가격이 ㎡당 100만 원 수준으로 우리 취향의 한국식 인테리어가 완성된 이후의 평당 가격으로 환산하면 북경 한인타운인 왕징 지역의 집값은 평당 600-700만 원 선이 된다. 이로써 우리가 막연히 예상하는 것보다 중국 도시의 토지나 주택가격이 그리 싸지 않음을 알 수 있다.
=초호화 아파트 인기 - 중국인들 부동산 공부 중
중국은 부동산 개념이 우리와 다르고, 사회주의 국가라 정부의 역할이 절대적이어서 거래가 이루어지는 시장의 환경도 크게 다르다. 중국 부동산시장의 가장 큰 특징은 공급자 시장이라는 점이다. 여기서 공급자는 물론 정부를 말한다. 물론 개발업자가 주택을 지어 분양하지만 모든 물량과 가격은 정부의 허가를 받아야 하기 때문이고, 정부는 개발업자가 토지사용권을 취득하고 인허가를 신청하면 주택의 수량과 면적, 형태 등을 국가5개 년개발계획에 의거해 조정을 하게 된다. 철저한 계획경제라고도 할 수 있다.
그럼에도 불구하고 또 하나의 특징은 최근 주택 분양시장과 중개시장이 빠르게 성장하고 있다는 점이다. 1992년 홍콩기업이 중국에 투자하기 위해 부동산 판매대리점을 설립한 것이 주택 마케팅의 시작이라고 볼 수 있는데, 비록 시작은 공급자 시장으로 출발했지만 차츰 수요자를 위한 다양한 아이디어가 창출되기 시작했다. 요즘 개발업자들이 내놓는 주택 홍보자료를 보면 상당한 정성과 비용이 들어갔음을 알 수 있다. 특히 고급형 아파트단지의 경우는 우리나라나 서방 선진국에 못지않은 형태의 고가의 초호화 아파트들이다.
★ 중국 사람들 부동산 공부 중
현재 중국의 갑부 중에는 IT 분야와 부동산개발 분야에 종사하는 사람이 가장 많다. 이를테면 첨단직종과 덩어리가 큰 부동산에 인재들이 몰려드는 셈이다. 부동산개발 및 분양의 마케팅 전문가들은 보통 연봉이100만 위안(1억 3,000만 원) 수준이고 여기에 실적에 따른 성과급이 추가되는데, 중국 내에서 최고 수준의 수입을 올린다고 보면 된다. 그런데 이러한 부동산 관련 부문의 총수나 중간관리자층이 대개 30〜40대 초반의 젊은이라는 사실이 대단히 인상적이다.
하지만 아직은 부동산 거래의 메커니즘이 취약하다. 무엇보다 기존 주택시장의 거래가 활발하지 않다는 점과 부동산중개사들이 전문성이 약하다는 점을 지적할 수 있다. 부동산시장이 활성화되려면 부동산 거래가 활발히 이루어져야하고, 중개인이나 분양회사 같은 매개체가 많이 필요한데, 중국은 아직 부동산거래의 메커니즘이 취약하다는 평가가 많다. 그래서 현재 중국 정부는 부동산평가사, 부동산중개사, 부동산관리사 등 관련분야 전문가를 육성하고 자격을 부여하는 제도를 도입하여 시행하고 있다. 북경시에만 약 16,000명의 부동산중개사 자격증 소지자와 20여 개의 부동산중개기업이 활동하고 있다.
현재 중국에는 외국계 부동산판매관리회사가 많은데, Century21 부동산체인점이나 CB Richard Ellis 등이 대표적이고, 화위엔(華遠) 부동산그룹이 중국 토종기업을 대표한다.
★ 월급이 적은데도 비싼 집을 사는 중국인들
사실 대학교수의 월급 역시 4,000〜5,000위안 수준인데, 어찌 집을 사는지 궁금한 것이 당연하다. 하지만 중국 국영기업의 직장인은 월급의 극히 일부분만을 소비하고도 충분히 살 수 있도록 여러 가지 지원을 받는다. 생활필수품은 물론 주택보조금 및 각종 지원금이 있다. 그리고 대개의 경우 회사에서 받는 월급 외에 과외 소득을 올리고 있다. 국영기업이 아닌 다국적기업의 경우는 월평균 소득이1,000달러(7,600위안) 이상 되기 때문에 충분한 구매력을 가지고 있다.
내가 가르친 제자들의 평균 급여를 보더라도 한국에서 유학하고 온 친구들은 1,500〜2,000달러의 급여를 받고 있다. 최근 중국의 부동산 투자는 50% 이상이 북경․상해․절강(浙江)성․광동(廣東)성․강소(江蘇)성에 집중되어 있는데, 이들 지역의 1인당 연평균 소득은 5,000달러(38,000위안)가 넘는 것으로 알려져 있다.
뿐만 아니라 정부가 지원하는 각종 세금혜택이나 전체 주택구입금액의 80%를 융자받을 수 있는 등 제도적으로 뒷받침해주고 있어 맞벌이 부부가 대부분인 중국인들은 생각보다는 손쉽게 집을 마련할 수 있다. 보통 주택을 구입하여 등기까지 마치는 데는 전체 집값의 약 3.5%가 비용으로 들어간다.(영업세 5%를 내지 않을 경우)
은행을 활용할 경우 주택가격의 20%만 자기가 부담하고 나머지80%는 20〜30년의 장기대출로 충당한다. 이자는 보통 5% 안팎으로, 면적과 주택가격에 따라 약간의 차이가 있지만 30년짜리 장기대출을 받아 보통의 주택을 사면 매월 1,000〜1,500위안(13〜20만 원) 정도의대출금 이자만 내면 된다. 현재 중국인의 소득수준으로도 충분히 감당할 수 있는 금액이고, 혹 주택을 세(임대)를 준다면 매월 받는 임대료로 대출이자를 갚을 수 있기 때문에 부담 없이 주택을 구입하게 된다.
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