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게시판  자유게시판
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| 부동산 전문가 11인이 짚어본 버블론 |
| 글쓴이 : 온돌북경운…
날짜 : 08-05-30 09:37
조회 : 18163
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| 트랙백 주소 : http://www.kjbchina.com/bbs/tb.php/free/186
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부동산 전문가 11인이 짚어본 버블론
부동산 시장에 과연 버블이 있는가. 그렇다면 그 버블이 붕괴하는가. 11명의 부동산·금융·조세전문가로부터 현장의 목소리를 들어봤다. 인물은 가나다 순. 질문은 ①부동산 시장에 얼마나 버블 있나. ②가계발(發) 부동산 위기가 올 수 있다는 지적에 대한 견해는? ③위기 시나리오는? ④일본처럼 ‘잃어버린 10년’ 닥치나? ⑤현실적인 대책으로는 어떤 것이 있나?
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강신기 교보생명 강남센터 팀장
①약간 있다고 본다. ②일본 사례를 보더라도 가능성 있다. 강남 부유층에서도 시장 급랭은 아니더라도 하락 가능성을 점치고 있다. 현재 부동산의 수급 논리로 봤을 때 당분간 현 시세를 유지하겠지만 5년 정도 지나면 거품이 빠진다. 아울러 부동산에서 투자 자산 시장으로 옮겨 갈 가능성이 크다. ③미국에선 서브프라임 문제가 심각하다. 우리도 이런 문제가 대두할 수 있다고 하지만 현실은 그렇지 않다. 최근 연체율이 잡혀가고 있다. 시장은 비교적 견고한 편이다. ④하루아침에 무너질 가능성은 희박하다. 일본은 부동산 대출이 규정가보다 높았다. 우리나라 금융회사들은 집값이 20~30% 하락해도 리스크가 적은 편이다. ⑤시장에 ‘퇴로’를 만들어줘야 한다. 양도소득세 같은 경우는 유예조항을 둬야 한다.
김선덕 건설산업전략연구소장
①그렇다. 서울 강남권은 더욱 그렇다. ②가능성 있다. 소득이 일정한 상황에서 가계 대출이 너무 많아 압박이 심한 상태다. 보유세도 엄청나다. 매물이 증가해 연말께 가격이 서서히 떨어지면서 내년께에 버블 붕괴가 오지 않을까. ③문제는 대출 구조였다. 집값이 떨어지면 담보 가격이 떨어지니 은행들이 위기를 맞게 된다. 무리해 집 산 중산층이 가장 위험하다. ④60% 넘게 자산 가치가 하락한 일본은 단순논법으로 보면 세계에서 가장 특이한 사례였다. 우리나라는 강력한 DTI 규제를 하다 보니 오래 진행될 것 같지는 않다. 그래도 2~3년은 고생하지 않을까. ⑤중요한 것은 ‘수요 관리’다. 보유세나 양도세 중과보다 DTI 규제가 먼저 이뤄졌어야 한다. 정부가 너무 늦게 눈을 떴다.
김학권 세중코리아 대표
①수급 논리를 먼저 따져봐야 한다. 현재 서울 수도권에 700만 가구(3인 기준)가 있다. 자가 보유율은 50% 정도에 불과하다. 350만 가구만 집이 있다. 이 가운데 150만 가구가 구매 의지가 있다. 자가 보유자 중에서 평형 확장 희망자, 거주 이전 수요자 등 100만 가구가 새 집 구매를 희망한다. 모두 250만 수요가 있는 셈이다. 그런데 송파·김포·검단 등 신도시 다 합쳐서 공급 물량이 120만 가구에 불과하다. 공공주택(25만~30만 가구)을 빼면 더 적어진다. 수요에 비해 공급이 턱없이 부족하다. 자가 보유율이 적어도 65%가 되는 시점이 주택 시장이 안정된다. 시장이 안정된 미국은 자가 보유율이 68%, 영국은 71%다. ②희박하다. 수요가 많기 때문이다. 우리나라는 자가 보유율이 10% 상승하는 기간이 6~7년 정도 걸린다. 2013~2015년에 신도시 입주가 시작되면 자가 보유율이 늘어날 것이다. 적어도 2015년은 돼야 조건이 좋지 않은 곳의 집값이 떨어질 것이다.
박덕배 현대경제연구원 연구위원
①그렇게 생각한다. ②위기 올 수 있다. 자산이 부동산에 몰려 있는데 만기가 돌아오면 답답하지 않겠나. 가뜩이나 경기가 안 좋은데 더 안 좋게 될 수 있다. ③가계 부문의 유동성 문제가 가장 심각하게 대두될 수 있다. ④직접 비교하기 어렵지만 정부 정책을 다양하게 해 빨리 버블에서 벗어날 수 있을 것이다. ⑤‘급격하게’ 모든 정책을 쏟아부으면 안 된다. 특수한 지역, 특수한 상황에 맞게 미세 정책을 쓰는 것이 바람직하다. 아울러 가계 파산에 대비해 사회안전망을 구축해야 한다.
박정현 정현세무회계사무소 대표·세무사
①거품 아니다. 실질 수요가 많아 집값이 오른 것이지 거품 있는 게 아니다. ②과도한 세금 때문에 이런 얘기가 나온다. 보유세가 시장 가격에 영향을 미치느냐? 그렇지 않을 것이다. 보유세보다는 양도세 부담이 너무 크기 때문에 거래가 끊긴 것이다. 주변에서 보유세 때문에 양도 고려하는 사례는 보지 못했다. ③오히려 인기 지역으로 돈이 몰리는 양극화가 심해질 것이다. ④일본은 자산가치를 넘는 무리한 대출 경쟁 때문에 침체가 왔다. 우리나라는 실수요자들의 구매력이 감소한 것은 사실이지만 장기 침체까지 올 것이라 보기 힘들다. ⑤보유세 개편은 급하게 이뤄진 일이다. 부작용이 많다. 거래를 워낙 강력하게 막아놓았다.
송기원 법무법인 온누리·변호사
①약간의 거품은 있을 수 있다. ②희박하다. ③과도한 보유세, 특히 종합부동산세 문제를 거론하는데, 기본적으로 종부세가 집값 하락을 유도하지 못한다. 실제로 공시지가 10억원짜리라면 2009년이 돼 봐야 600만원 정도다. 세금 부담 때문에 집을 팔지는 않을 것이다. ④하루아침에 무너지지 않는다. ⑤세금 가지고 하는 정책으론 무리다. 부동산 정책은 ‘종합예술’이다. 오케스트라 지휘와 비슷한데 바이올린(세금) 하나만 보면서 지휘를 하면 되겠나?
송현부 일본부동산연구소 연구위원
①버블 있다. 버블이 아니라면 사람들이 왜 이렇게 난리겠느냐. 문제는 버블을 현 정부가 만들었다는데 있다. 중요한 전제는 부동산이 생산성과 수익성을 내고 있느냐 하는 것. 사무실이나 점포는 가격이 오를 수도 있지만 주택은 아니다. ②가능성 있다. ④일본과의 비교는 어렵다. 일본과 비슷한 상황도 아니다. ⑤‘3개월마다 바뀌는 정책’을 어떻게 믿겠느냐. 재건축 풀고, 양도세도 풀어야 시장이 돌아가지 않겠나. 시장을 왜곡하면 안 된다.
이재국 서일대 교수
①거품 있는 것은 사실이지만 얼마나 끼어 있는지 판단하기 힘들다. ②당장은 아니다. 위기라기보다 안정을 찾는 것은 2019년께가 되지 않을까. 2019년은 한국의 베이비붐 세대라고 할 수 있는 56~65년생들이 은퇴하는 시기다. 특히 58년생들이 주축인데, 만약 이들이 조기 은퇴한다면 2013년부터 버블이 빠질 가능성이 있다. 2010년까지는 계속 오를 것으로 본다. 파주·김포 같은 신도시들이 2009년에 분양해 2013년에 입주를 시작한다. 그 이후부터나 안정 기조로 돌아설 것이다. ⑤종부세 강화 여파로 피부로 느끼는 시장은 ‘충격적으로’ 냉각된 것 같다. 당분간 냉각기간이 오래가지 않겠나. 변수가 있다면 10월에 정해질 은평 뉴타운 분양가다. 평당 분양가가 1200만원대에서 결정된다면 30평대 아파트 기준으로 지난해(평당 1500만원)보다 1억원가량 내리는 것이다. 그런 가시적인 효과가 나타나면 시장은 상당히 안정될 것이다.
정요한 텐커뮤니티 사장
①일부 버블이 있다. 시장 논리로 보면 매매가 대비 전세가가 60~70% 정도가 돼야 정상이다. 하지만 현재 버블 세븐 지역의 전세가는 40% 이하다. 버블이 있다는 의미다. ②오지 않을 것. ④일본은 법인 주도였지만 우리나라는 개인 주도다. 더구나 유동성 자금이 넘쳐나고 외환보유액도 필요 이상 갖고 있다. 연착륙할 가능성이 크다. ⑤가격을 틀어막는 측면에서 참여정부 정책은 효과적이었다. 사실 그동안은 어느 한쪽만을 막았다. 지금은 대출 규제부터 물량 공급, 세금 규제까지 여러 개의 칼을 쓰고 있다.
조성곤 씨티은행 전략영업부 센터장
①어느 정도 가격 조정이 필요하다. 양도세 때문에 매매 건수가 줄어들어 가격이 내려가는 것만 봐도 알 수 있다. ②가능성 거의 없다. 은행들은 충분히 리스크 관리가 돼 있다. ③서서히 조정 중이다. 지난달 강남구의 아파트 거래 건수가 90여 건이다. 외곽지역은 의외로 거래가 활발하다. 거래가 일어난다는 말은 가격이 조정되고 있다는 의미다. 부동산 가격은 떨어지는 게 대세다. 외곽에서 시작해 서울을 중심으로 해서 돌아 들어올 것이다. ④일어나지 않을 것이다. 일본은 은행까지 합세해 버블을 키웠지만 우리나라는 그렇지 않다. ⑤부동산 관리에 성공한 나라를 보면 서민형 주택은 정부가 주도한다. 고급 주택은 민간에 맡겨야 한다. 미국의 뉴욕, 영국의 첼시, 호주 멜버른의 타운하우스 가격이 엄청나게 높다. 이런 시장은 정부가 인위적으로 조정하는 건 미스다.
최종성 대일에셋감평법인 이사·감정평가사
①있다. ②정책을 단기 위주로 펴면 문제가 생긴다. 정책 때문에 버블이 꺼질 수 있는 가능성은 있다. 다음 정권에서는 이런 정책을 일관적으로 지속하지 않을 것 같다. 강남 지역이 떨어진 건 언론 플레이적인 면이 있다. 20억원짜리가 1억원 떨어지면 보이기만 그럴 뿐 현실적으로 많이 떨어진 것이 아니다. 이제 시장은 가수요나 투기 수요가 아니라 실수요적으로 접근해 받쳐줄 것 같다. 버블은 쉽게 안 빠진다.
이상재·최남영 중앙일보 이코노미스트 기자 (sangjai@joongang.co.kr)
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