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| == 김준봉교수 추천 저서 == |
| 흙과 불의 과학적 만남 |
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흙과 불이 어떻게 과학적으로 만났나? 무슨역할을 하나?
제목으로부터 작은 질문을 유발시켜 점점 흥미를 유발시키는 온돌... |
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| 중국 생활 10년 체험담을 |
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약간 엄한 교수님 같은 인상은 이야기 보따리를 풀면서 금세 연극배우 같은 표정으로 바뀐다. 김준봉(48) 교수에게는 표정만큼 �... |
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게시판  교수이야기
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| 중국이야기 (6)-- 중국투자 피해방지 10 계명 |
| 글쓴이 : 최고관리자
날짜 : 05-12-31 12:49
조회 : 7808
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| 트랙백 주소 : http://www.kjbchina.com/bbs/tb.php/sayings/6
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최근 들어 중국에 투자하는 한국인이 부쩍 늘고 있다 . 한국에서도 최근 들어 본격적으로 외국에 불법 투자한 사람들을 추적하고 있다 . 중국도 상해와 주요 도시를 중심으로 부동산 붐이 계속 조성되고 있다 . 부동산으로 한 몫 챙기는 사람이 늘고 있다 . 그러나 한국 사람으로 부동산에 투자해서 직접 이득을 본 사람은 극히 만나기 힘들고 한 몫 챙겨 돈을 벌었다고 하지만 실상을 알아보며 대부분 부풀린 얘기이거나 허구인 경우가 대부분이다 . 얼마 전에도 심양에 투자한 S 모기업이 부동산으로 크게 이득을 봤다고 했지만 현지에서 실상을 알아본 결과 거의 망해가고 있는 실정이었는데 한국에서는 크게 부풀리고 한국언론에서 대대적으로 좋게만 홍보해서 모두들 그런줄 알았다고 혀를 찬 일이 있다 .
중국은 시장이 탄력이 좋기 때문에 한국처럼 부동산이 급등하는 경우는 별로 없다 . 땅도 넓고 사람도 많기 때문에 남으면 남는 대로 채워지고 모자라면 모자라는 대로 채워지기 때문이다 . 그래서 일확천금을 노리는 부동산투자는 중국에서는 금물이다 . 본인이 살고 있는 북경지역도 한국인이 제일 많이 살고 직접 아파트를 투자한 사람이 많으나 거의 실제로 튼 이득을 보고 부동산을 처분한 사람은 거의 없다 .
물론 현지인의 경우는 자주 투자한 금액을 일찍 회수하는 경우를 본다 하지만 현지정서에 익숙한 사람에 비해 우리는 경쟁력이 떨어지는 것은 당연한 결과이다 . 그리 쉽게 돈벌 수 있는 길이 있으면 자기들이 하지 왜 우리에게 그 기회를 넘기겠는가 ?하지만 철저히 조사하고 처절히 투자한 약간의 사람은 이득을 본 경우가 있어 중국 투자 10 계명을 적어본다 .
1. 중국 국가 직접 시행하는 지를 확인하라 .
중국은 거의 모든 회사가 2 원 체제이다 . 당 구조 ( 공산당 서기 부서기 하는 정치적구조 ) 와 우리와 같은 일반 회사의 구조이다 .
지방정부 중앙정부 하는 일과 교류협력도 우리와는 다르다 . 따라서 사업자 등록상 국가인증 유무를 확인해야 한다 . 대부분의 기획부동산사무소 ( 방띠찬 , 房地産 ) 은 정부 공인 사업자등록증 없이 일반 자문 회사로도 영업을 하기 때문이다 . 중국은 사람도 많고 관계도 복잡하고 지역마다 정도도 다르다 . 하지만 그래도 관청에서 기업등록이나 세무회계 비준관계를 확인하는 기본 절차를 잊어서는 안된다.
2. 어디에서나 땅에 관련된 경우는 현장 답사를 통해 해당 토지를 직접 밟아보고 지적도와 지번을 반드시 확인하도록 한다 .
말만 들어서는 안된다 . 땅은 서류로만 봐서는 안된다 발로 봐야 한다 . 현지 확인 시 꼭 서로 다른 관계가 있는 두 사람 이상한테 문의 하는 것을 잊어서는 안된다 . 중국은 길을 물어도 두 사람 이상한테 물어야 한다 . 왜냐하면 자기가 모르는 길도 중국 사람은 아는 것처럼 가르쳐 주는 일은 흔하다 . 또한 자기와 직접이익이 되지 않으면 알더라도 다른 길을 가르쳐주는 일도 허다하다 . 그래서 두 세 사람한테 길을 물어서 통합해서 자신이 판단해서 길을 결정해야 한다 . 이상한 얘기 같지만 중국에서는 큰 도시 초입에는 길을 가르쳐주고 돈을 받는 사람이 항상 진을 치고 있다 .
3. 중국 현지에서 실제로 거래되는 가격을 직접 확인한다 .
보통 현지에서 실제 거래되는 가격의 3∼5 배정도 높은 경우가 많다 . 현지인은 이미 그 내용을 알고 있는 경우가 대부분이다 . 현지인을 통해 정보를 다시 한번 확인하라 . 한국에 소개되는 땅 정도면 이미 가격이 터무니 없이 높거나 다른 나쁜 조건이 있는 경우가 보통이다 . 우리나라와 같이 중국 부동산도 속칭 ' 알박기 ' 나 브로커 떳다방이 난무한다.
4. 중국 현지 개발 계획의 사실 내용 여부 확인하도록 한다 .
개발계획 자체가 없거나 사실과 다른 개발 계획이 있을 수 있어서다 . 이것은 해당 관청이나 실제 개발업체에 직접 문의하면 알 수 있다 . 중국은 아무리 목이 좋아도 그곳에 관련된 사업과 관련된 사람이 누구인가가 중요하다 . 어떤 계획이 계획되고 있는지 보다 누가 그 일에 관계하는지 가 더 중요한 경우가 많다 .
중국은 좋은 땅도 많지만 좋은 실력가가 가지고 있는 땅이 더 좋은 땅이다 . 중국은 거의 모든 땅이 평지이고 어느 곳이나 사람이 많 다 . 그래서 어느 땅이고 좋은 땅이 될 수 있다 . 상해 푸동이 좋은 땅인가 ? 중국은 정책이나 청치가 좋은 땅을 만들지 좋은 목이 좋은 땅을 되는 곳이 아니다 . 자본주의 국가는 소비가 공급을 창출하나 사회주의 국가는 공급이 소비를 창출한다 . 많이 만들면 많이 쓰고 적게 만들면 적게 쓴다 .
중국은 ‘ 좋은 땅 ' 이 아니고 ‘ 좋은 사람 ' 이다 . 그리고 좋은 사람은 ' 만나는 것 ' 이 아니고 ' 만들어 지는 것 ' 이다 . 좋은 사람을 만들려는 노력없이 좋은 사람을 만나려고하는 것은 헛된 욕심일 뿐이다.
5. 해당 중국관청에서 직접 등기부등본을 필히 열람하고 실제 토지 소유주와 회사와의 관계 , 정부 시책이나 그 전에 관계했던 기록을확인한다 .
비록 지방정부에서 승인한 사항도 땅의 소유는 국가이기 때문에 최종 결정권은 국가에 있다 . 최근 지방 청부가 실적에 급급하여 중앙정부의 승인 없이 계획하고 있는 개발구나 개발 사업이 엄청나게 많다 . 실제로 개발구에 지방정부의 요청으로 공장을 지었으나 중앙의 승인을 받지 못해 준공검사를 받지 못하고 국가 도로계획으로 금방지은 공장을 헐어야 하는 어처구니 없는 일을 당한 경우가 있다 .
물론 지방정부의 승인을 받았기에 보상을 일부라도 받기 위해 지방정부를 상대로 소송을 하고 있으나 이미 공장은 경영을 정상적으로 하기에는 너무 지친 상태이고 회복하기에는 너무 늦었다고 하소연하고 있으나 딱히 도리가 없는 실정이다 .
6. 중국 공식적인 정부가 아닌 사람으로부터 투자안내 문의가 오면 일단 의심한다 .
여러 경로를 통한 무작위 영업이 성행하기 때문이다 . 누가 그 일을 어떠한 경로로 소개했는지가 파악되지 않으면 이미 돌고 도는 일이거나 가치가 없는 일일 경우가 대부분이다 . 그리 쉽게 돈을 버는 일이면 자기네가 하지 왜 한국까지 가지고 왔겠는가 ? 얼마 있지않아 재개발로 헐릴 건물을 임대해서 잔뜩 인테리어 장식으로 투자해놓고 망한 한국 투자가들이 생각보다 많다 . 너무 조건이 좋으면 일단 의심이 가는 것은 당연하다 . 공식적으로 정부가 하지 않는 일은 건드리지 않는 것이 상책이다 .
7. 여유돈으로 투자하라 .
중국은 변수가 많은 나라다 . 일단 투자한 곳도 변수가 생기면 여러가지 들어갈 돈이 더 생기는 경우가 많다 . 처음에 계획하고 제시하고 요구한 투자금액보다 거의 두세배가 늘어나는 경우가 흔하다 . 기존에 투자한 돈을 포기할 수 없기에 끌려갈 수 밖에 없다 . 집을 사놓아도 세를 주면 계산상으로는 남게되어있으나 집수리나 관리상의 문제 그리고 세금 기타 예기치않은 변수로 적자가 나게되는 결국은 손해보고 다시 팔게 되는 경우가 부지기수다 . 그리고 아무리 환금성이 좋다해도 급하게 돈이 필요해서 내어 놓더라도 급한것이 노출되면 결코 좋은 가격을 받을 수 없다 . 여유있게 시간을 두고 흥정하면서 팔지 않고 급하게 팔면 무조건 손해가 커지는 곳이 중국이다 . 중국은 만만디라고 하지 않았던가 ?
8. 한국에서도 마찬 가지 겠지만 중국에서도 사무실 분위기가 지나치게 화려하면서 사무실 분위기에 편승 , 투자를 유도하면 일단 조심한다 .
분위기 때문에 계약하는 수가 종종 있어서다 . 브랜드가 중요하지 분위기가 중요하지 않다 . 실사구시는 중국인의 기본 전략이고 뿌리깊은 사고이다 . 옷차림을 보고 중국인을 판단하는 일은 참으로 어리석은 일이다 . 회사의 인지도 및 공신력이 확인되면 물리적인 땅의 조건보다 훨씬 더 신빙성이 있는 것이 중국의 습성이다 . 들이 많기 때문이다 . 한국은 건설회사의 지명도를 보면 신뢰도를 짐작할 수 있으나 중국은 건설 보다는 시행사의 브랜드이미지가 훨씬 더 신뢰성이 크다 .
9. 욕심은 금물이다 .
중국은 땅도 크고 사람도 많다 , 수요가 큰대신에 공급도 엄청나게 크다 . 중국 사람은 많이 있으면 많이 쓰고 적게 있으면 적게쓴다 .
아주 특별한 경우를 제외하고는 아무리 모자라도 급등하지 않고 아무리 남아도 급락하지 않는다 . 우리처럼 빨리 달궈지거나 빨리 식지 않는다 . 한마디로 탄력이 없청나게 큰 나라다 . 외국인인 우리가 최저가에 사서 최고가에 파는것은 정말 무리한 생각이다 . 본인이 직접 관리할 수 있는 범위에서 적당히 싼걸 사서 적당히 비쌀때 파는 것이 안전하다 . 변두리나 개발지는 너무위험하고 변수가 많기때문에 현지인을 당할 수가 없다 . 변수가 크지않은 시내쪽을 선택하는 것이 좋다 .
10. 마지막으로 소유권 이전등기가 외국인에게 되는지 여부를 확인한다 .
중국은 투자 후에 전에는 소유권 이전 등기가 완전히 되지 않는 경우가 대부분이나 최근에는 외국인에게 은행유자도 주고 등기도 해준다 . 물론 땅은 국가 소유이기 때문에 사용권만 있는데 사용권도 지방정부에서 승인한 사항이라도 성 정부나 국가가 그 승인을 하지 않으면 언제든지 번복될 수 있다 . 소유권등기가 되지않아 임시로 현지인의 이름으로 하는 경우가 종종 있는데 이는 극히 위험한 투자이다 . 사람은 믿어도 돈은 믿을 수 없는 것이다 . 돈 앞에는 누구도 믿을 수 없는데 중국은 특히 더 심한 편이다 .
중국에 진출한 기업의 90% 가 실패를 경험한다고 한다 그러나 사실 중국에서 성공한 기업도 많이 있다 . 숫자로는 10% 이내가 성공하지만 일단 성공하면 그 금액은 거대하다 . 중국은 규모경제라고 하지 않던가 ?
삼성 엘지 현대자동차 대우중공업 등 대기업을 필두 ! 로 많은 중소기업이 중국에 진출해서 성공하고 있다 . 하지만 중국에 진출한 대부분의 기업이 어려움을 겪는 것도 엄연한 사실이다 . 한국에서 실패하는 기업 중국에서도 실패할 수밖에 없다 . 집안에서 새는 쪽박이 어찌 밖에서 새지 않겠는가 ...?
사장이 직접 뛰면서 결제하고 언어를 배우고 직원과 ! 현지에서 동화하고 일하는 기업은분명 성공한다 . 아니면 대기업처럼 좋은 조직과 자금 이 탁월해야 한다 . 막연히 중국 시장이 넓다고 해서 , 인건비가 싸다고 해서 , 중국 정부나 관료가 파격적인 대우와 조건을 준다고 해서 뛰어들면 무조건 실패할 수 밖에 없는 엄연한 현실이다 . 그 반대급부는 항상있기 때문이다 . 아니면 중국인들 자신들이 이미 해치웠을 이 아닌가 ?
지금까지 중국에진출하여 실패한 많은 기업이 그것을 여실히 증명하고 있다 . 인사관리 제품관리 자재관리 재고관리 영업 등 기초적인 교과서적인 경영관리능력이 없으면 중국의 만리장성벽을 넘을 수 없다 .
결론적으로 사장 ( 보고자가 아닌 결정권자 ) 이 직접 뛰어야 하고 그리고 자금여력이 충분하거나 모방이 도저히 어려운 탁월한 기술을 가진 중소기업이 오던가 , 아니면 자금이나 조직 모든 분야에서 국제경쟁력이 있는 대기업만이 이 중국의 넓은 시장에 적응하여 살아 남는 것이다 .
( 김준봉 북경공업대학 건축과 교수 )
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